ค่าส่วนกลางคืออะไร?

ค่าส่วนกลาง คือ ค่าใช้จ่ายที่ลูกบ้านในโครงการที่อยู่อาศัยนั้น ๆ ไม่ว่าจะเป็นหมู่บ้านจัดสรรหรือคอนโดต้องทำการชำระให้กับนิติบุคคล หรืออีกมุมหนึ่งนิติบุคคลมีหน้าที่เรียกเก็บค่าใช้จ่ายดังกล่าวกับลูกบ้านก็ได้เช่นกัน ค่าส่วนกลางมีจุดประสงค์เพื่อนำไปใช้จ่ายด้านการดูแลและบริหารจัดการงานต่าง ๆ ภายในโครงการ เช่น การจ่ายค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าแม่บ้านทำความสะอาด ดูแลพื้นที่ส่วนกลาง เป็นต้น ทั้งนี้เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนมากขึ้น เราจะขอแบ่งค่าค่าส่วนกลางแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย ดังนี้

1. ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน

ค่าส่วนกลางสำหรับเจ้าของร่วมโครงการบ้านจัดสรร ราคาจะขึ้นอยู่กับการกำหนดของนิติบุคคลให้เป็นไปอย่างเหมาะสม ในเบื้องต้นจะมีการใช้หน่วยพื้นที่ตารางวาของบ้านในการคำนวณเป็นหลัก

2. ค่าส่วนกลางคอนโด

ค่าส่วนกลางสำหรับเจ้าของร่วมโครงการคอนโดมิเนียม มีด้วยกันหลายราคาตามการกำหนดของนิติบุคคล ในเบื้องต้นจะคิดราคาผ่านการใช้หน่วยพื้นที่ตารางเมตรเป็นหลัก

กฎหมายเกี่ยวกับค่าส่วนกลางที่ควรรู้

การเรียกเก็บค่าส่วนกลางของนิติบุคคลไม่ใช่ทำเพื่อความพึงพอใจ แต่สิ่งนี้มีกฎหมายเกี่ยวกับค่าส่วนกลางเป็นตัวรองรับเพื่อสร้างความเป็นธรรมให้กับทุกฝ่าย และยังช่วยเพิ่มความสบายใจให้กับทั้งฝั่งนิติบุคคลโครงการและลูกบ้านด้วย ซึ่งกฎหมายเรื่องนี้ยังแบ่งออกตามประเภทลักษณะที่อยู่อาศัย ดังนี้

1. กฎหมายค่าส่วนกลางหมู่บ้าน

ค่าส่วนกลางหมู่บ้านตามกฎหมาย หรือ กฎหมายค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร จะเป็นไปตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 โดยระบุถึงบทลงโทษหากไม่จ่ายค่าส่วนกลางหมู่บ้าน ดังนี้

• จ่ายค่าส่วนกลางเลยกำหนด ต้องเสียเบี้ยปรับล่าช้า 10-15% ของยอดชำระพร้อมดอกเบี้ย (เบี้ยปรับขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของนิติบุคคล)
• ค้างชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป มีสิทธิ์ถูกระงับการใช้สาธารณูปโภคต่าง ๆ ภายในโครงการ เช่น ไม่อนุญาตให้ใช้พื้นที่ส่วนกลาง ไม่ได้รับบริการเก็บขยะ ถอดสิทธิ์คีย์การ์ดเข้าออกโครงการ เป็นต้น
• ค้างชำระค่าส่วนกลาง 6 เดือน นิติบุคคลมีอำนาจการจดทะเบียนสิทธิและการทำธุรกรรมทุกประเภท รวมถึงไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ซื้อขายด้วย
• ค้างชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป คณะกรรมการนิติบุคคลมีสิทธิ์ส่งยื่นฟ้องศาลได้

2. กฎหมายค่าส่วนกลางคอนโด

กฎหมายค่าส่วนกลางคอนโดจะเป็นไปตาม พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 18 โดยระบุถึงบทลงโทษหากไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโด ดังนี้

• จ่ายค่าส่วนกลางเลยกำหนดไม่เกิน 6 เดือน นับตั้งแต่วันเวลาที่แจ้ง ต้องเสียค่าปรับสูงสุดไม่เกิน 12% ของยอดชำระพร้อมดอกเบี้ย หากเกิน 6 เดือนขึ้นไป ต้องเสียค่าปรับสูงสุดไม่เกิน 20% ของยอดชำระพร้อมดอกเบี้ย
• เสียสิทธิ์ในการโหวตลงคะแนน แสดงความคิดเห็น พิจารณา และอนุมัติเรื่องต่าง ๆ แม้จะเข้าร่วมประชุมใหญ่ก็ตาม
• หากมีการซื้อขายเกิดขึ้น เจ้าของร่วมจะไม่ได้รับ “ใบปลอดหนี้” ไม่มีอำนาจในการโอนกรรมสิทธิ์ใดจนกว่าจะชำระหนี้สินครบถ้วน ซึ่งกรณีนี้นอกจากค่าส่วนกลางก็ยังรวมถึงค่าน้ำ ค่าไฟด้วย
• คณะกรรมการนิติบุคคลมีสิทธิ์ส่งยื่นฟ้องศาลได้

ทำไมลูกบ้านถึงต้องจ่ายค่าส่วนกลาง?

ทำไมถึงต้องมีการจ่ายค่าส่วนกลางให้กับนิติบุคคลทั้งหมู่บ้านจัดสรรและคอนโด นี่อาจเป็นสิ่งที่ลูกบ้านหรือเจ้าของร่วมโครงการเกิดข้อสงสัย มาดูเหตุผลเพื่อให้เกิดความเข้าใจอย่างถูกต้องและบ่งบอกถึงสิ่งที่คณะกรรมการนำเงินดังกล่าวไปใช้กัน

• ใช้สำหรับบริหารโครงการ เช่น การจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัย จ้างแม่บ้าน จ้างพนักงานดูแลสวน เฉลี่ย 65% ของงบ
• ใช้สำหรับค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางที่ทุกคนใช้งานร่วมกัน เช่น ค่าไฟ ค่าน้ำบริเวณต่าง ๆ ของโครงการ เฉลี่ย 20% ของงบ
• ใช้สำหรับซ่อมแซมและบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนกลาง ที่ทุกคนใช้งานร่วมกัน เช่น ซ่อมลิฟต์ ซ่อมสระว่ายน้ำ ดูแลสวน ปรับปรุงสนามเด็กเล่น เฉลี่ย 10% ของงบ
• ใช้สำหรับการทำกิจกรรมต่าง ๆ ของลูกบ้านและผู้อยู่อาศัยทุกคน เช่น การประชุมประจำปี การจัดงานเลี้ยงสังสรรค์ปีใหม่ เป็นต้น เฉลี่ย 5% ของงบ

โดยสรุปแล้วเหตุผลที่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางก็เพื่อให้นิติบุคคลนำเงินไปบริหารจัดการ สร้างความสะดวกสบายให้กับผู้อยู่อาศัยทุกคนนั่นเอง

ปัจจัยที่ใช้คำนวณค่าส่วนกลางมีอะไรบ้าง?

สำหรับคนที่สงสัยว่าค่าส่วนกลางมีอะไรบ้าง ใช้ปัจจัยไหนเป็นตัวคำนวณ เพราะแต่ละโครงการแม้ทำเลใกล้กันแต่บางคนก็แอบรู้มาว่าค่าส่วนกลางไม่เท่ากัน นี่คือคำตอบ

• จำนวนบ้านหรือจำนวนยูนิตของโครงการ ยิ่งมีบ้านหรือยูนิตเปิดขายเยอะ คนอยู่อาศัยเยอะ นั่นก็ทำให้เกิดคนหารค่าส่วนกลางมากขึ้น ค่าใช้จ่ายจึงถูกลง
• ขนาดที่ดินของบ้าน ใช้หน่วยการคิดเป็นตารางวา ส่วนพื้นที่ใช้สอยของคอนโด ใช้หน่วยการคิดเป็นตารางเมตร
• สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ของโครงการ หากมีเยอะ หรือมีคุณภาพสูงมาก ค่าส่วนกลางย่อมแพงเป็นเรื่องปกติ
• วัสดุ การออกแบบ การตกแต่งโครงการ ยิ่งใช้ของดีราคาแพง การจ่ายค่าส่วนกลางของลูกบ้านก็ต้องสูงตามคุณภาพที่ได้รับ
• คุณภาพด้านการบริหาร ปกติแล้วเจ้าของโครงการจะคัดเลือกนิติบุคคลเข้ามาช่วยบริหาร หากเลือกกับบริษัทชั้นนำ มีค่าใช้จ่ายสูง ค่าส่วนกลางก็มักสูงตามเช่นกัน

วิธีคำนวณค่าส่วนกลาง?

มาถึงคำถามที่หลายคนอยากรู้ นั่นคือค่าส่วนกลางคิดยังไง เพื่อจะได้ประเมินแผนด้านการเงินเบื้องต้นว่าค่าส่วนกลางคอนโดเท่าไหร่ ค่าส่วนกลางหมู่บ้านเท่าไหร่ เราขอแชร์วิธีง่าย ๆ พร้อมข้อมูลอื่นเพิ่มเติมที่ทุกคนสามารถนำไปปรับใช้กันได้เลย

1. ค่าส่วนกลางคอนโดจ่ายตอนไหน?

การจ่ายค่าส่วนกลางคอนโดไม่ได้มีการกำหนดว่าต้องจ่ายตอนไหน แต่โดยปกติแล้วนิติบุคคลมักเรียกเก็บล่วงหน้าเป็นรอบ เช่น 3 เดือน, 6 เดือน, 12 เดือน

2. ตัวอย่างการคิดคำนวณค่าส่วนกลาง

วิธีคำนวณค่าส่วนกลางไม่ใช่เรื่องยาก หลักการคือนำ จำนวนพื้นที่อยู่อาศัย x ราคาต่อหน่วยพื้นที่ เช่น

นาย ก. อยู่บ้านเดี่ยวพื้นที่ 50 ตร.วา ซึ่งทางโครงการคิดค่าส่วนกลางที่ 30 บาท / ตารางวา ก็จะเข้าสูตรคือ

50 x 30 = 1,500 บาท / เดือน

นาย ข. อยู่คอนโดขนาด 1 ห้องนอน พื้นที่ 35 ตร.ม. ทางโครงการคิดค่าส่วนกลางที่ 35 บาท / ตร.ม. ก็เข้าสูตรเป็น

35 x 35 = 1,225 บาท / เดือน

3. วิธีคิดค่าปรับส่วนกลาง

ขณะที่วิธีคิดค่าปรับค่าส่วนกลางก็ได้อธิบายไปแล้วว่าให้นำค่าส่วนกลางแต่ละเดือน x จำนวนเดือนที่ค้าง x ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่นิติบุคคลกำหนด จะได้ออกมาเป็นจำนวนดอกเบี้ย แล้วจึงนำไปรวมกับเงินที่ค้างจ่ายไว้ ซึ่งลูกบ้านต้องจ่ายพร้อมกันทั้งเงินต้นคงค้างพร้อมดอกเบี้ย เช่น

นาย ก. ค้างค่าส่วนกลางคอนโดเดือนละ 1,200 บาท เป็นเวลา 2 เดือน อัตราดอกเบี้ยจ่ายล่าช้าไม่เกิน 6 เดือนอยู่ที่ 10% ก็จะได้ตามสูตร คือ

ดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย 1,200 x 2 x 10% = 240 บาท

ค่าส่วนกลางค้างจ่ายพร้อมดอกเบี้ย 2,400 + 240 = 2,640 บาท

ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะเกิดอะไรขึ้น?

หากมองผลกระทบในภาพรวม กรณีที่ลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลาง นิติบุคคลจะไม่มีเงินสำหรับนำไปใช้บริหารจัดการในเรื่องต่าง ๆ ภายในโครงการ เช่น ค่าจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าจ้างแม่บ้าน ค่าดูแลซ่อมแซมอุปกรณ์ส่วนกลาง สภาพโครงการจึงดูเสื่อมโทรมเร็ว ไม่น่าอยู่อาศัย เป็นอันตรายต่อลูกบ้านทุกคน และถ้ามองแบบเจาะลึกรายบุคคล หากเจ้าของร่วมคนใดไม่ยอมจ่ายก็จะมีบทลงโทษตามกฎหมายระบุเอาไว้ดังที่อธิบายไปนั่นเอง

วิธีแก้ปัญหาเมื่อลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลาง

ในเบื้องต้น หากลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลาง คณะกรรมการนิติบุคคลต้องพยายามติดตาม สอบถาม ทวงถาม หรือขอทราบสาเหตุที่ไม่สามารถจ่ายได้ เมื่อประเมินแล้วหากมองว่าค่าส่วนกลางที่ระบุสูงเกินไปก็สามารถปรับลดลงมาได้ตามความเหมาะสม หรือลดลงช่วงเวลาหนึ่งซึ่งต้องได้รับมติความเห็นชอบจากการประชุมด้วย ทั้งนี้หากลูกบ้านยังไม่ยอมจ่ายอีก ผัดวันประกันพรุ่งเรื่อย ๆ คณะกรรมการนิติบุคคลก็มีสิทธิ์ในการฟ้องร้องต่อศาลได้เช่นกัน หรือในอีกทางเลือกหนึ่ง คือสามารถใช้บริการรับติดตาม ทวงถามค่าส่วนกลางจาก Silverman ได้เลย

ค่าส่วนกลางถือเป็นสิ่งที่ลูกบ้านหรือเจ้าของร่วมโครงการต้องรับผิดชอบและปฏิบัติตามเงื่อนไขที่นิติบุคคลได้กำหนดเอาไว้สำหรับจ่ายเงินเพื่อนำไปบริหารจัดการด้านต่าง ๆ ของโครงการ อย่างไรก็ตามหากคณะกรรมการโครงการกำลังเจอปัญหาด้านการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ลูกบ้านไม่ยอมจ่ายก็ต้องพูดคุยสอบถาม ตักเตือน และท้ายที่สุดก็อาจต้องมีการฟ้องร้อง ซึ่งในส่วนนี้เอง Silverman ยินดีเป็นผู้ช่วยให้กับนิติบุคคลทุกแห่งทั้งบ้านจัดสรรและคอนโด ด้วยระบบติดตามหนี้อัตโนมัติ การทวงถามโดย AI ที่ถูกพัฒนาขึ้นมาทดแทนการทวงถามแบบเดิม ๆ สะดวก ลดต้นทุนธุรกิจดีมาก หรือจะเลือกบริการรับติดตาม ทวงถาม ฟ้องเรียก “ค่าส่วนกลางค้างชำระ” เจ้าของร่วม/ลูกบ้านทั้งชาวไทยและต่างชาติก็ตอบโจทย์เช่นกัน หมดกังวลใจเรื่องการทวงถาม Siverman ยังมีบริการอื่น ๆ อีกมากมายที่พร้อมเป็นผู้ช่วยสำหรับนิติบุคคลโครงการทุกแห่ง ไม่ว่าจะเป็น โปรแกรมบัญชีนิติบุคคลทั้งอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรรที่มีระบบตรวจสอบ slip อัตโนมัติโดยใช้เทคโนโลยี AI มาพร้อมระบบเชื่อมโยงการทำงานบัญชีรายรับ-รายจ่ายกับบัญชีแยกประเภท (GL) โดยอัตโนมัติ โปรแกรมบริหารจัดการทรัพย์สิน ที่ช่วยให้เชื่อมต่อกับลูกบ้านได้ง่าย ช่วยจัดการเรื่องความปลอดภัยของลูกบ้านได้ด้วยฟังก์ชันต่างๆ ตลอดจนบริการจัดตั้งนิติบุคคลและรับมอบโครงการ เป็นต้น หากสนใจใช้บริการของเรา อย่าลืมติดต่อทีมงาน Siverman ได้เลยวันนี้