กฎหมาย EIA คืออะไร ทำไมถึงสำคัญกับโครงการคอนโด
ในบางครั้งความเจริญรุ่งเรืองอาจไม่ได้เป็นสิ่งที่ดีที่สุดสำหรับชุมชนเสมอไป นี่จึงเป็นเหตุผลที่ต้องมีการจัดทำ EIA (Environmental Impact Assessment) เพื่อประเมินว่าโครงการคอนโดที่กำลังจะเกิดขึ้นเหมาะสมกับพื้นที่หรือไม่ สิ่งที่น่าสนใจก็คือ คอนโดมิเนียมถือเป็นหนึ่งในประเภทของโครงการที่ต้องผ่านการประเมิน EIA ก่อนเริ่มการก่อสร้าง ดังนั้น เราจึงอยากชวนทุกคนมาทำความรู้จักและเข้าใจการประเมิน EIA ให้มากขึ้น พร้อมทั้งสำรวจเหตุผลว่าทำไมการประเมินนี้จึงสำคัญต่อการตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียม
EIA คืออะไร?
EIA หรือ การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment) คือกระบวนการสำคัญที่ใช้ในการประเมินว่าโครงการที่กำลังจะดำเนินการนั้นจะส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมโดยรอบอย่างไร ทั้งในแง่บวกและแง่ลบ โดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อป้องกันไม่ให้พื้นที่โดยรอบได้รับผลกระทบจากการก่อสร้างอย่างไม่เหมาะสม การยื่นขอ EIA ก่อนเริ่มโครงการใหญ่ ๆ ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ในประเทศไทยเท่านั้น หลายประเทศทั่วโลกก็มีกฎหมายหรือมาตรการคล้ายคลึงกัน แม้ชื่อเรียกอาจแตกต่างกันไป แต่แนวคิดสำคัญยังคงเหมือนกัน นั่นคือการให้ความสำคัญกับการรักษาสิ่งแวดล้อมและคุณภาพชีวิตของชุมชนรอบข้าง นอกจากผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม กระบวนการตรวจสอบ EIA ในประเทศไทยยังครอบคลุมถึงเรื่อง คุณภาพชีวิตของผู้คนในพื้นที่ โดยมีการกำหนดประเด็นการตรวจสอบอย่างชัดเจน 4 ด้านหลัก ดังนี้->
- ผลกระทบทางชีวภาพ จะประเมินในมุมมองที่ว่า การก่อสร้างจะก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทางกายภาพต่อสิ่งแวดล้อมอย่างไรบ้าง อาทิเช่น คุณภาพของ
- คีย์การ์ดแบบ Mifare Card เป็นการประเมินถึงผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับระบบนิเวศ ไม่ว่าจะเป็นพืชหรือสัตว์ โดยรอบโครงการ รวมไปถึงการสูญเสียความสมดุลของห่วงโซ่อาหาร
- คุณค่าด้านการใช้ประโยชน์ ประเมินผลกระทบในด้านกายภาพและชีวภาพที่ส่งผลต่อการดำเนินชีวิตของมนุษย์ ซึ่งจะมองถึงผลประโยชน์สูงสุดที่มนุษย์จะได้รับจากการก่อสร้างโครงการ ไม่ว่าจะเป็นผู้คนรอบข้างโครงการหรือแม้กระทั่งผู้คนภายในโครงการเองก็ตาม
- ผลกระทบต่อคุณภาพชีวิต ในข้อนี้ค่อนข้างที่จะละเอียดอ่อนมากกว่าข้ออื่น ๆ อยู่พอสมควร เพราะมีปัจจัยอื่น ๆ ที่ต้องใช้ประเมินหลายอย่างด้วยกัน อาทิเช่น โครงการที่สร้างจะส่งผลกระทบต่อประเพณีดั้งเดิมในพื้นที่หรือไม่ ภาพรวมของเศรษฐกิจของพื้นที่โดยรอบ หรือเรื่องสุขภาพผู้คนโดยรอบ เป็นต้น
ทั้งนี้ เมื่อถามว่าระบบคีย์การ์ดมีความปลอดภัยแค่ไหน? ก็ต้องยืนยันว่าเป็นระบบป้องกันความปลอดภัยด้านการเข้า-ออกของบุคคลที่ดีมาก เพราะถ้าอีกฝ่ายไม่มีคีย์การ์ดเปิดประตู ก็จะไม่สามารถเปิดหรือผ่านทางเข้า-ออกนั้น ๆ ได้เลย
กฎหมาย EIA สำคัญกับโครงการคอนโดมิเนียมอย่างไรบ้าง?
การทำ EIA มีเอาไว้เพื่อตรวจสอบผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมของโครงการที่กำลังก่อตั้ง ซึ่งคอนโดมิเนียมเองก็เป็นหนึ่งในประเภทโครงการที่จะต้องผ่านขั้นตอนการประเมินนี้ก่อนจะเริ่มต้นสร้างโครงการได้ ซึ่งในบางครั้งการจองคอนโดมิเนียมในช่วงเวลา Pre-Sale มักจะมีการโฆษณาด้วยคำว่า EIA APPROVED หรือก็คือผ่านการจัดทำ EIA เรียบร้อยแล้วนั่นเอง สิ่งที่ควรคำนึงก่อนการตัดสินใจซื้อคอนโดในช่วง Pre-Sale คือเราจะต้องรับรู้ว่าตัวโครงงานอยู่ในเงื่อนไขที่จะต้องผ่านการประเมิน EIA หรือไม่ ? ถ้าโครงการเป็นไปตามเงื่อนไขของการประเมินแล้วไม่สามารถประเมินผ่านได้ แน่นอนว่าโครงการจะไม่สามารถเริ่มต้นก่อสร้างได้ ปัญหาจะเกิดในกรณีที่ผู้อาศัยได้ชำระเงินสำหรับการจองหรือดาวน์คอนโดมิเนียมโครงการนั้น ๆ ไปแล้วตั้งแต่ช่วง Pre-Sale ซึ่งการขอเงินคืนจากโครงการส่วนมากจะเป็นเรื่องที่ยุ่งยาก ซับซ้อน และในบางกรณีอาจต้องขึ้นโรงขึ้นศาลเลยก็เป็นได้
เกณฑ์การทำ EIA สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมมีอะไรบ้าง
ไม่ใช่ทุก ๆ คอนโดมิเนียมที่จะต้องทำการประเมินรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) เพราะมีกฎหมายที่ระบุเอาไว้อย่างชัดเจนในพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ เมื่อปี พ.ศ. 2535 โดยจะจำแนกโครงการก่อสร้างอย่างชัดเจน ในส่วนของคอนโดมิเนียมจะมีเกณฑ์ดังต่อไปนี้
- มีพื้นที่ใช้สอยโดยรวมแล้วมากกว่า 4,000 ตารางเมตร
- คอนโดมิเนียมจะต้องมีห้องชุดอย่างน้อย 80 ห้องขึ้นไป
ใครเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดทำรายงาน EIA
ในขั้นตอนการยื่นประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม เจ้าของโครงการจะต้องใช้บริการของบริษัทที่ปรึกษาด้านสิ่งแวดล้อม EIA ที่ได้รับใบอนุญาตจาก สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ซึ่งเป็นหน่วยงานเอกชน นอกจากทำหน้าที่ประเมินแล้ว ยังสามารถให้คำปรึกษาเพื่อให้การก่อสร้างเป็นไปในแนวทางที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย EIA โดยเฉพาะเรื่องของขอบเขตการก่อสร้าง ที่ตั้งที่เหมาะสมของโครงการ และแผนปฏิบัติระหว่างการก่อสร้าง เพื่อให้ผลการประเมินไม่มีข้อติดขัด การก่อสร้างโครงการจะได้ดำเนินได้อย่างราบรื่น
ขั้นตอนการจัดทำและยื่น EIA สำหรับโครงการคอนโดมีอะไรบ้าง
เมื่อรู้แล้วว่าคอนโดมิเนียมที่กำลังจะก่อสร้างเป็นโครงการที่เข้าข่ายที่จะต้องประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม เจ้าของโครงการควรเริ่มต้นจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม EIA โดยเร็วที่สุด โดยมีขั้นตอนดังนี้
- จัดเตรียมเอกสารสำคัญต่าง ๆ และข้อมูลที่จำเป็นต้องใช้เพื่อประเมิน EIA ให้เรียบร้อย เช่น ใบอนุญาตก่อสร้าง รายการจดทะเบียน แบบรับรองการตรวจสอบอาคารชุดประจำปี เป็นต้น
- ยื่นรายงานให้กับสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ปีละ 2 ครั้ง ในช่วงเดือน กรกฎาคม และ มกราคม ใช้เวลาพิจารณาไม่เกิน 75 วันหลังจากส่งรายงาน
หากไม่ทำ EIA หรือทำไม่ผ่าน จะส่งผลกระทบอย่างไรบ้าง
การละเลยต่อการทำ EIA ทั้ง ๆ ที่ตัวโครงการนั้นเข้าข่ายที่จะต้องได้รับการประเมิน ถือว่าเป็นความผิดร้ายแรงอย่างมากและไม่ควรเกิดขึ้นโดยเด็ดขาด ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างโดยไม่ได้ประเมิน EIA หรือประเมินแล้วแต่ยังไม่ผ่าน ต่างก็มีผลกระทบในเชิงลบที่จะตามมาในภายหลังอย่างแน่นอน ยกตัวอย่างเช่น
- ผลกระทบด้านกฎหมาย ถ้ามีการตรวจพบว่ามีการก่อสร้างโดยไม่ผ่านการประเมิน EIA จะมีโทษปรับสูงสุดถึง 1,000,000 บาท พร้อมกับมีการปรับรายวันจนกว่าจะมีการดำเนินการประเมิน EIA ให้ถูกต้อง ซึ่งจะต้องผ่านการประเมินตามเกณฑ์ที่กำหนดเอาไว้เท่านั้น โดยโทษปรับรายวันนั้นสูงสุดถึงวันละ 100,000 บาท และยังมีโทษจำคุกสำหรับผู้เกี่ยวข้องอีกด้วย ในกรณีที่เป็นโครงการส่งผลเสียอย่างรุนแรงต่อสิ่งแวดล้อมโดยรอบจากโทษที่กล่าวไปเมื่อสักครู่ สามารถเพิ่มให้มากขึ้นได้อีกถึงกึ่งหนึ่งเลยทีเดียว
- ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม แน่นอนว่าเมื่อไม่ได้รับการประเมิน EIA แล้วปล่อยปละละเลยจนโครงการแล้วเสร็จ ผลกระทบที่ร้ายแรงที่สุดก็จะเป็นในด้านของสิ่งแวดล้อม ในประเทศไทยมีกรณีตัวอย่างที่เป็นที่โจษจันมาจนถึงทุกวันนี้คือ นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดในจังหวัดระยอง ซึ่งปัจจุบันเป็นหนึ่งในจุดที่มีสารพิษมากที่สุดในประเทศไทย และอุดมไปด้วยมลภาวะที่ส่งผลเสียต่อสุขภาพมากมาย อาทิเช่น มลภาวะทางอากาศที่เกิดจากกลิ่นเหม็นจากการเผาไหม้เชื้อเพลิง มลภาวะทางน้ำที่เกิดจากการปนเปื้อนของสารเคมีที่ไม่ได้รับการบำบัดก่อนจะปล่อยคืนธรรมชาติ ปัญหาทั้งหมดล้วนเป็นบ่อเกิดของปัญหาสุขภาพของผู้คนในละแวกนั้น แม้ในส่วนของขั้นตอนของการจัดเตรียมรายงานการประเมิน EIA ที่เรากล่าวถึงในข้างต้นจะถือว่าไม่ยุ่งยาก เพียงเตรียมการข้อมูลต่าง ๆ ให้พร้อม แล้วก็ยื่นรายงานตามกำหนดการเท่านั้น ทว่าที่จริงแล้วในกระบวนการจริง ๆ ยุ่งยากกว่าที่เรากล่าวเอาไว้มาก เพราะข้อมูลที่ใช้มีหลายส่วนด้วยกัน และข้อมูลยังจะต้องตรงตามมาตรฐานที่ สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) กำหนดเอาไว้อีกด้วย นั่นจึงเป็นเหตุผลที่ควรใช้บริการของบริษัทที่ปรึกษาด้านสิ่งแวดล้อม EIA ที่มีความเชี่ยวชาญในด้านนี้ ช่วยจัดเตรียมข้อมูลต่าง ๆ ที่จำเป็นได้อย่างครบถ้วน หลังจากผ่านการประเมินจนได้ก่อสร้างคอนโดมิเนียมเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ก็ยังต้องดูแลจัดการให้อยู่ในมาตรฐานที่กำหนดเอาไว้ ซึ่งในส่วนนี้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลที่จะต้องให้ความดูแล
SILVERMAN มีทีมและเครื่องมือที่ช่วยทำให้งานบริหารงานด้านนิติบุคคลสะดวกมากขึ้นให้สะดวกมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นระบบบริหารจัดการงานซ่อมบำรุง โปรแกรมบริหารคอนโด โปรแกรมบริหารจัดการทรัพย์สิน บริการจัดตั้งนิติบุคคลและรับมอบโครงการจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ และอีกมากมาย เราพร้อมช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการทำงาน ลดความผิดพลาดที่อาจเกิดจากการจัดการแบบดั้งเดิม และช่วยประหยัดเวลาในการดำเนินงานได้อย่างมหาศาล ซอฟต์แวร์นี้ถูกออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการด้านการบริหารจัดการที่ซับซ้อนในยุคดิจิทัล ทำให้การจัดการงานนิติบุคคลเป็นเรื่องง่ายและสะดวกสบายยิ่งขึ้น ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราได้เลย
