บ้านจัดสรรกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 

ต้องเสียเท่าไหร่ วิธีคำนวณ และสิ่งที่ลูกบ้านต้องรู้

ถามลูกบ้านหมู่บ้านจัดสรรสักร้อยคนว่า "บ้านของคุณต้องเสียภาษีที่ดินไหม" เชื่อว่าจะได้คำตอบสามแบบครับ คือ ไม่รู้ ไม่แน่ใจ และเดาว่าไม่ต้องเสีย

ความจริงคือขึ้นอยู่กับว่าบ้านหลังนั้นใช้งานแบบไหน บางคนไม่ต้องจ่ายเลยสักบาท บางคนต้องจ่ายทุกปี และบางคนกำลังโดนอัตราภาษีสูงโดยไม่รู้ตัว โดยเฉพาะหลังจากที่พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน ฉบับที่ 3 มีผลบังคับใช้ กรอบความรับผิดชอบของทั้งลูกบ้านและนิติบุคคลก็ชัดเจนขึ้นมาก

บทความนี้จะอธิบายให้ชัดว่าแต่ละกรณีคือกรณีไหน ใครต้องจ่าย จ่ายเท่าไหร่ มีสิทธิ์ลดหย่อนอะไรได้บ้าง และขั้นตอนการชำระที่ถูกต้องเป็นอย่างไร

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร ทำไมถึงเกี่ยวกับบ้านจัดสรร

เดิมทีประเทศไทยเก็บภาษีที่ดินสองตัวแยกกัน คือ ภาษีโรงเรือนและที่ดิน กับ ภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งซ้ำซ้อนกันและคำนวณยาก รัฐบาลจึงรวมทั้งสองตัวเข้าด้วยกันเป็น พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 และเริ่มเก็บจริงตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา

กฎหมายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับนี้ถือเป็นการปฏิรูปครั้งใหญ่ เพราะเปลี่ยนจากการคิดภาษีตามรายได้จากการเช่า มาเป็นการคิดตามมูลค่าทรัพย์สินและประเภทการใช้งานแทนครับ

ภาษีตัวนี้คิดตาม ราคาประเมินทรัพย์สิน และ ประเภทการใช้งาน ไม่ใช่รายได้หรือราคาซื้อขาย และหน่วยงานที่เก็บภาษีนี้ไม่ใช่กรมสรรพากร แต่เป็น องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ในพื้นที่นั้น ๆ เช่น เทศบาล อบต. หรือสำนักงานเขต

ดังนั้นถ้าบ้านอยู่ในหมู่บ้านจัดสรรที่ไหน หนังสือแจ้งภาษีก็มาจาก อปท. ของพื้นที่นั้น ไม่ใช่มาจากส่วนกลางครับ

ลูกบ้านหมู่บ้านจัดสรรต้องเสียภาษีที่ดินไหม

ตอบตรง ๆ คือ ต้องเสีย แต่ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของแต่ละคน ลองดูว่าคุณอยู่ในกรณีไหน

บ้านที่อยู่อาศัยหลัก

"บ้านหลัก" ในกฎหมายนี้หมายถึงบ้านที่ ชื่อของเจ้าของอยู่ในทะเบียนบ้าน และเจ้าของก็มีชื่ออยู่ในโฉนดด้วย ถ้าครบสองเงื่อนไขนี้ถือว่าได้สิทธิ์บ้านหลัก

สิทธิ์ที่ได้คือ ยกเว้นภาษีสำหรับมูลค่าทรัพย์สินไม่เกิน 50 ล้านบาท พูดง่าย ๆ คือถ้าบ้านบวกที่ดินราคาประเมินไม่เกิน 50 ล้าน ไม่ต้องจ่ายภาษีเลยแม้แต่บาทเดียว

บ้านในหมู่บ้านจัดสรรทั่วไปส่วนใหญ่มีราคาประเมินต่ำกว่า 50 ล้านบาทมาก ดังนั้น ลูกบ้านที่อยู่บ้านหลักและย้ายทะเบียนบ้านมาถูกต้องแล้วมักไม่ต้องจ่ายภาษีส่วนนี้เลยครับ

บ้านหลังที่สองหรือบ้านที่ไม่ได้อยู่อาศัยเอง

ถ้าซื้อบ้านไว้แต่ยังไม่ได้ย้ายทะเบียนบ้านมา หรือมีบ้านหลายหลังและเลือกย้ายชื่อไปอยู่แค่หลังเดียว บ้านที่เหลือจะถูกนับเป็น บ้านหลังรอง ซึ่งไม่ได้รับสิทธิ์ยกเว้นและต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรกครับ

ตัวอย่าง: บ้านหลังรองราคาประเมิน 4,500,000 บาท เสียภาษีปีละ 900 บาท เท่านั้น แต่ต้องจ่ายทุกปี

บ้านปล่อยเช่า

กรณีนี้หลายคนเข้าใจผิดบ่อยครับ บ้านที่ ปล่อยให้คนอื่นเช่า ไม่ว่าจะรายเดือนหรือรายปี กฎหมายจัดให้อยู่ในหมวด "ใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์" ไม่ใช่หมวดที่อยู่อาศัย อัตราภาษีจึงสูงขึ้นมาก โดยทั่วไปเริ่มต้นที่ 0.3% ต่างจากบ้านหลังรองที่ไม่ปล่อยเช่าอย่างชัดเจน

บ้านที่ทิ้งว่างไว้ไม่ได้ใช้งาน

บ้านหรือที่ดินที่ปล่อยรกร้างว่างเปล่าโดยไม่ได้ใช้ประโยชน์ใด ๆ เสียภาษีสูงที่สุด เริ่มต้นที่ 0.3% และถ้าทิ้งไว้นานทุก 3 ปี อัตราจะเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ไปเรื่อย ๆ จนถึงเพดาน 3% 

การคิดภาษีที่ดินว่างเปล่านั้นแตกต่างจากประเภทอื่นอย่างชัดเจน เพราะกฎหมายต้องการให้เจ้าของนำที่ดินไปใช้ประโยชน์จริง ไม่ใช่ปล่อยทิ้งไว้เฉย ๆ ซึ่งแปลว่า หากยิ่งทิ้งนาน ภาษีจะยิ่งแพงครับ

การลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำได้จริงไหม

ทำได้ครับ และหลายคนทำได้โดยไม่รู้ตัวด้วยซ้ำ เพราะแค่จัดการเรื่องพื้นฐานให้ถูกต้องก็ช่วยลดภาษีได้ทันที

1. ย้ายทะเบียนบ้านเข้าบ้านหลัก

วิธีนี้ง่ายที่สุดและได้ผลมากที่สุดครับ ถ้าซื้อบ้านไว้แต่ยังไม่ได้ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน บ้านหลังนั้นถูกนับเป็นบ้านหลังรองและต้องเสียภาษีทันที แต่พอย้ายชื่อเข้าแล้ว ถ้ามูลค่าทรัพย์สินไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็ถือว่าภาษีหายไปเลย

แน่นอนว่าใช้ได้แค่หลังเดียว แต่ถ้าเป็นบ้านที่อยู่จริงอยู่แล้ว ไม่มีเหตุผลที่จะไม่ย้ายทะเบียนบ้านให้ถูกต้องครับ

2. ใช้ประโยชน์จากที่ดินว่างเปล่า

ที่ดินหรือบ้านที่ปล่อยรกร้างเสียภาษีแพงที่สุดในบรรดาทุกประเภท การเริ่มใช้ประโยชน์ เช่น ปลูกพืชผัก ทำสวนเล็ก ๆ หรือทำเกษตรกรรม อาจเปลี่ยนประเภทภาษีจาก "ที่ดินรกร้าง" เป็น "เกษตรกรรม" ซึ่งมีอัตราเริ่มต้นที่ 0.01% เทียบกับที่ดินรกร้างที่เริ่มต้น 0.3% ซึ่งต่างกันถึง 30 เท่า

3. ตรวจสอบประเภทการใช้งานที่ อปท. บันทึกไว้

หลายครั้งที่ลูกบ้านจ่ายภาษีแพงเกินจริงเพราะ อปท. บันทึกประเภททรัพย์สินผิดครับ เช่น บ้านที่อยู่อาศัยถูกระบุเป็นเชิงพาณิชย์ เมื่อได้รับหนังสือแจ้งประเมินภาษีทุกปี ควรตรวจสอบตรงนี้ก่อนชำระเสมอ ถ้าพบข้อผิดพลาดสามารถยื่นคำร้องขอแก้ไขได้ภายในกำหนดเวลาที่ระบุในหนังสือ

วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบที่ทำได้เอง

การคิดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่หลายคนกังวลครับ สูตรมีแค่ข้อเดียว

สูตรคำนวณ: ราคาประเมินทรัพย์สิน × อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่ายต่อปี

ราคาประเมินที่ใช้คือราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง ซึ่งมักจะต่ำกว่าราคาตลาด

ตัวอย่างกรณี

กรณีที่ 1: นายก้องมีบ้านเดี่ยวในหมู่บ้านจัดสรร ราคาประเมินรวมที่ดินและบ้านอยู่ที่ 4,500,000 บาท และมีชื่อในทะเบียนบ้านที่บ้านหลังนี้

มูลค่า 4.5 ล้านบาท ต่ำกว่าเพดาน 50 ล้านบาทมาก ได้รับการยกเว้นทั้งหมด

ภาษีที่ต้องจ่าย = 0 บาท

กรณีที่ 2: นางสาวมินมีบ้านในหมู่บ้านจัดสรรอีกหลัง ราคาประเมินรวม 4,500,000 บาท แต่ไม่ได้ย้ายทะเบียนบ้านมา เพราะยังอยู่บ้านอื่น (บ้านหลังรอง)

บ้านหลังรองไม่มีสิทธิ์ยกเว้น ต้องคำนวณตั้งแต่บาทแรก

4,500,000 × 0.02% = 900 บาทต่อปี

จากสองกรณีนี้จะเห็นว่าตัวแปรสำคัญที่สุดคือ ชื่อในทะเบียนบ้าน ไม่ใช่ราคาบ้านครับ ลูกบ้านที่ซื้อบ้านไปแล้วแต่ยังไม่ได้ย้ายชื่อ อาจลองพิจารณาว่าคุ้มกว่าไหมที่จะจัดการตรงนี้ก่อนครับ

การชำระและการยื่นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ลูกบ้านต้องทำอะไรบ้าง

ข้อดีคือลูกบ้านไม่ต้องไปยื่นแบบเองเหมือนภาษีเงินได้ โดยกระบวนการการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดอยู่ในมือของ อปท. ระบบทำงานแบบนี้

ช่องทางการชำระ: สำนักงาน อปท. ในพื้นที่, ธนาคารที่ทำข้อตกลงไว้, หรือออนไลน์ผ่านระบบของ อปท. บางแห่ง

ถ้ามีภาษีสูงมาก: สามารถขอผ่อนชำระเป็น 3 งวด โดยยื่นคำร้องต่อ อปท. ก่อนครบกำหนดชำระได้ครับ

สิ่งสำคัญ: เมื่อได้รับหนังสือแจ้ง ควรตรวจสอบว่าข้อมูลถูกต้องหรือเปล่า ทั้งมูลค่าประเมินและประเภทการใช้งาน หากพบข้อผิดพลาดสามารถยื่นคำร้องขอแก้ไขได้ภายในกำหนดเวลาที่ระบุในหนังสือ

การจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตรงตามกำหนดเวลาจะช่วยให้หลีกเลี่ยงเบี้ยปรับได้ทั้งหมด

พื้นที่ส่วนกลางในหมู่บ้านจัดสรร ใครจ่ายภาษี

ถนนในหมู่บ้าน สวนส่วนกลาง สระว่ายน้ำ คลับเฮาส์ หรือที่ทำการนิติบุคคล สิ่งเหล่านี้มีใครต้องจ่ายภาษีที่ดินหรือเปล่าครับ

คำตอบคือ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้รับผิดชอบ ไม่ใช่ลูกบ้านโดยตรง เพราะนิติบุคคลคือผู้ถือกรรมสิทธิ์หรือผู้ดูแลพื้นที่ส่วนกลางเหล่านั้น ซึ่งมาจากกระบวนการจัดตั้งนิติบุคคลและรับมอบโครงการ และอยู่ภายใต้การดูแลของโปรแกรมบริหารหมู่บ้านจัดสรร

แต่ถ้าถามว่าเงินนั้นมาจากไหน คำตอบคือมาจากกองทุนส่วนกลางที่ลูกบ้านจ่ายรายเดือนหรือรายปีนั่นเองครับ ดังนั้นถ้าพูดกันตามจริง ค่าส่วนกลางที่ลูกบ้านจ่ายทุกปี มีส่วนหนึ่งที่ถูกนำไปครอบคลุมภาษีที่ดินของพื้นที่ส่วนกลางด้วย

แนวทางบันทึกบัญชีภาษีที่ดินสำหรับนิติบุคคล

สำหรับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ภาษีที่ดินของพื้นที่ส่วนกลางต้องบันทึกเป็นค่าใช้จ่ายดำเนินงาน ภายใต้หมวดค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคหรือค่าใช้จ่ายบริหาร ซึ่งแยกออกจากค่าใช้จ่ายส่วนตัวของลูกบ้านชัดเจน

ปัญหาที่เจอบ่อยในหลายหมู่บ้านคือไม่ได้แยกหมวดบัญชีให้ชัด หรือไม่มีระบบติดตามว่าพื้นที่ส่วนกลางหลังไหนต้องเสียภาษีเท่าไหร่ในแต่ละปี พอถึงเวลาตรวจสอบบัญชีประจำปีก็หาข้อมูลย้อนหลังไม่ได้ครับ

โปรแกรมบัญชีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ดีควรรองรับการบันทึกรายการภาษีที่ดินและเชื่อมต่อกับระบบบัญชีรายรับ-รายจ่ายโดยอัตโนมัติ นิติบุคคลที่ยังจัดการด้านนี้ด้วย Excel หรือกระดาษอาจพิจารณาดูแพ็กเกจบัญชีพร้อมระบบจัดการภาษี และสำหรับหมู่บ้านที่ไม่มีทีมบัญชีภายใน บริการจัดทำบัญชีจาก Silverman ก็เป็นตัวเลือกที่ช่วยได้เช่นกันครับ

สำหรับลูกบ้านส่วนใหญ่ที่อยู่บ้านหลักและมีชื่อในทะเบียนบ้านถูกต้องแล้ว มูลค่าบ้านไม่เกิน 50 ล้านบาท ไม่ต้องจ่ายภาษีส่วนนี้เลยครับ แต่ถ้ามีบ้านหลายหลัง ซื้อไว้แต่ยังไม่ได้ย้ายชื่อ หรือปล่อยเช่า ก็ควรตรวจสอบให้ชัดก่อนถึงรอบชำระทุกปี

สำหรับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ภาษีที่ดินส่วนกลางเป็นรายการที่หลีกเลี่ยงไม่ได้และต้องบันทึกให้ถูกต้องทุกปีครับ Silverman ออกแบบมาเพื่อให้จัดการส่วนนี้ได้โปร่งใสตั้งแต่ต้น ตั้งแต่ระบบบัญชีที่ตรวจสอบได้แบบ Real-time ไปจนถึง แอปพลิเคชันสำหรับลูกบ้าน ที่ช่วยให้ติดตามข้อมูลโครงการ ชำระบิล และแจ้งซ่อมได้ทุกที่ทุกเวลา โครงการที่ใช้ระบบแบบนี้มักไม่ค่อยเจอปัญหาถูกตั้งคำถามเรื่องความโปร่งใส เพราะคำตอบอยู่ในระบบอยู่แล้วครับ สนใจดูรายละเอียดได้ที่ silverman.app หรือโทร 08-1442-6888